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概要： 據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，上海外灘800米黃浦江畔，因?yàn)橹麡峭鯗家黄范教砹诵┰S傳奇色彩。 而現(xiàn)在，上海樓市的新寵變成了咫尺之隔的海景壹號(hào)?！ ∵@個(gè)中糧集團(tuán)在滬的首個(gè)住宅項(xiàng)目，經(jīng)過13年沉沙終趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個(gè)月內(nèi)銷售一空，成交均價(jià)達(dá)11萬元/平方米，這一數(shù)字，是其拿地成本的25倍。
而現(xiàn)在，上海樓市的新寵變成了咫尺之隔的海景壹號(hào)。
這個(gè)中糧集團(tuán)在滬的首個(gè)住宅項(xiàng)目，經(jīng)過13年沉沙終趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個(gè)月內(nèi)銷售一空，成交均價(jià)達(dá)11萬元/平方米，這一數(shù)字，是其拿地成本的25倍。
中糧曾希望能在地產(chǎn)板塊上做到和黃、瑞安那樣的高度，一直未能如愿。但此時(shí)，與湯臣一品時(shí)間、地段、定位均極為類似的海景壹號(hào)，卻從眾多豪宅中脫穎而出獲得極高的溢價(jià)。人們不禁要問：其暴利是怎樣煉成的？
暴利：銷售價(jià)是樓板價(jià)的25倍
上海市房地產(chǎn)交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號(hào)已售66套，現(xiàn)僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復(fù)式在售。已售房總面積達(dá)21588平方米，成交均價(jià)(累計(jì)合同均價(jià))為每平方米11.006萬元，超過湯臣一品的10.6萬元/平方米，成為滬上第一高價(jià)樓盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中糧集團(tuán)在此首期項(xiàng)目上回籠資金23.76億元。
那么，海景壹號(hào)的成本是多少？中糧又在何時(shí)拿到此地塊的呢？
一位上海地產(chǎn)界人士介紹，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營(yíng)成本。在直接成本項(xiàng)下，又包括前期工程成本、土地成本(土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng)；在運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)下，又包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng)。其中土地成本、建安成本是其中的大頭，而財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是貸款利息，一般視項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)短而不同，銷售費(fèi)用一般占項(xiàng)目收入的3%~4%。
本報(bào)曾赴上海房產(chǎn)交易中心采訪查詢海景壹號(hào)地塊信息，該中心負(fù)責(zé)人表示，由于時(shí)間較早，并沒有電子檔案在冊(cè)。記者又先后赴浦東新區(qū)檔案館、上海市規(guī)土局和浦東新區(qū)規(guī)土局，但三家機(jī)構(gòu)以提供的材料不全等理由拒絕查詢。
不過，一份海景壹號(hào)的房地產(chǎn)證材料顯示，這個(gè)原名為鵬利海景的樓盤，使用期限為1999年到2069年。也就是說，這塊年限為70年的土地并沒有經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商取得它的時(shí)間在1999年之前。
一位地產(chǎn)界資深人士透露，1997年亞洲金融危機(jī)前后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，唱衰浦東的聲音甚囂塵上。此時(shí)，包括花旗集團(tuán)、鵬利國(guó)際、湯臣集團(tuán)等外資卻逆勢(shì)而上，從當(dāng)年小陸家嘴(23.02,-0.21,-0.90%)地區(qū)最大的“地主”之一——上海富都世界開發(fā)集團(tuán)(下稱“富都世界”)手中買地。
始于1992年的富都世界是陸家嘴集團(tuán)和泰國(guó)正大集團(tuán)合資成立的公司，1995年以后，陸家嘴集團(tuán)陸續(xù)將其所擁有的從原城中路、陸家嘴西路、世紀(jì)大道、濱江大道之間沿江近40公頃土地成片開發(fā)及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)讓給上海富都世界。
資料顯示，1996年10月8日，中糧集團(tuán)旗下香港鵬利國(guó)際有限公司(下稱“鵬利國(guó)際”)的全資子公司亨達(dá)發(fā)展有限公司(下稱“亨達(dá)公司”)，與陸家嘴集團(tuán)旗下的上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(下稱“陸家嘴股份公司”)簽訂了一份土地轉(zhuǎn)讓合同。這塊名為小陸家嘴X5-2地塊、性質(zhì)為酒店公寓的土地，由陸家嘴股份作價(jià)1500萬美元批租給亨達(dá)公司。這就是后來的鵬利海景項(xiàng)目所在地之一。
1997年9月，亨達(dá)公司從富都世界購(gòu)入X5-4地塊的土地使用權(quán)，不過，富都世界希望與亨達(dá)公司共同開發(fā)，雙方分別占24%和76%的股權(quán)。
1998年5月，亨達(dá)公司在上海注冊(cè)成立獨(dú)資公司上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“上海鵬利”)，負(fù)責(zé)在X5-2、X5-4地塊上開發(fā)鵬利海景項(xiàng)目。
正在上海鵬利準(zhǔn)備著手做項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，上海市規(guī)劃部門希望該公司將緊鄰的X5-3地塊購(gòu)入，以讓鵬利海景在X5-2、3、4三個(gè)地塊合并為X5地塊統(tǒng)一規(guī)劃。上海鵬利遂與2001年9月重新與富都世界簽訂協(xié)議，以3570萬美元的價(jià)格，獲得X5-3、X5-4兩宗土地的開發(fā)權(quán)。
由于此前X5-2土地性質(zhì)為酒店公寓開發(fā)，上海鵬利直到2003年7月，方獲得**對(duì)X5地塊用作住宅開發(fā)的批復(fù)。至此，經(jīng)過前后近7年的時(shí)間，上海鵬利終于獲得了這幅總面積為24315平方米的土地。
按照1996年和2001年的匯率，上海鵬利為X5地塊支付的出讓金折合人民幣4.2億元。而鵬利海景的建筑面積為9.8萬平方米，該項(xiàng)目的樓板價(jià)為4283元/平方米。
根據(jù)目前銷售價(jià)格，鵬利海景的售價(jià)達(dá)到了當(dāng)年拿地時(shí)樓板價(jià)的25倍多。
本報(bào)從鵬利海景工程總承包商上海第一建筑公司獲得的材料顯示，該樓盤建筑上部的總包合同金額為1.4億元，折合每平方米1429元。某國(guó)內(nèi)大型房建企業(yè)資深財(cái)務(wù)人士說，2005年上海豪宅市場(chǎng)最高的建安成本為5000元左右，且包含了公共設(shè)施配套費(fèi)用，“鵬利海景比之更早，不會(huì)比這個(gè)高”。
鵬利海景系精裝修交房，裝修一項(xiàng)也應(yīng)作為重要成本之一。根據(jù)湯臣一品、鵬利海景等上海豪宅的銷售代理知名分析師薛建雄估算，“即便它均采用當(dāng)時(shí)頂級(jí)的設(shè)備和材料，但折合成本不超過1萬元/平方米?！?/P>
按此標(biāo)準(zhǔn)，再加上其他各項(xiàng)費(fèi)用，鵬利海景的建造成本最多不超過3萬元/平方米，而按照11萬元/平方米的售價(jià)，其一期項(xiàng)目毛利應(yīng)在17億元到18億元之間。
高溢價(jià)：營(yíng)銷之功還是幸運(yùn)之旅？
一個(gè)年代如此久遠(yuǎn)，又由地產(chǎn)新軍中糧所開發(fā)的樓盤，緣何能在諸多高檔住宅中脫穎而出，賣出如此高的價(jià)格？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均歸因于市場(chǎng)。
“商品住宅的市場(chǎng)售價(jià)從來就不是主要依靠生產(chǎn)成本，而是由市場(chǎng)供求關(guān)系和項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)決定的?！鄙虾Ｆ謻|房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍評(píng)價(jià)。
2009年底，上海掀起豪宅投資熱潮，接連出現(xiàn)了海景壹號(hào)、佘山(論壇新聞)高爾夫別墅等4個(gè)均價(jià)超過10萬元的樓盤，當(dāng)?shù)貓?bào)價(jià)達(dá)到或超過10萬的樓盤已有13個(gè)。就連此前一直有價(jià)無市的湯臣一品，目前也以105774元的均價(jià)共計(jì)賣出了52套房，其中僅4套房是在2009年以前出手的。
海景壹號(hào)無疑趕上了好年景，不過對(duì)于新樓王，輿論反應(yīng)已經(jīng)不像當(dāng)年湯臣一品那樣熱烈?！爸饕侨ツ甑氖袌?chǎng)好，尤其是第四季度的高檔樓盤銷售都很旺?！鄙虾Ｖ康禺a(chǎn)人士楊紅旭說。
事實(shí)上，中糧海景壹號(hào)不僅拿地過程一波三折，就是從開工到開盤，前后也長(zhǎng)達(dá)6年，此間的運(yùn)作亦不順利。
2003年11月，鵬利海景項(xiàng)目開始施工。不久，上海鵬利聘請(qǐng)世界五大代理商之一世邦魏理仕，作為項(xiàng)目的獨(dú)家營(yíng)銷顧問及境外代理物業(yè)顧問。2004年，中糧方面宣布項(xiàng)目即將開盤，并計(jì)劃次年年底前交房，但未能兌現(xiàn)。
這一年，另一和鵬利海景比肩的豪宅樓盤“盛大金磐(論壇新聞)”首先掛牌，價(jià)格為2萬元~4.5萬元/平方米。據(jù)知情人士透露，該樓盤的售價(jià)曾經(jīng)在區(qū)域內(nèi)連創(chuàng)新高，一度讓開發(fā)商封盤，以免銷售得過快。
到2005年底，湯臣一品以10萬元/平方米的天價(jià)開盤，自此成為今后四年上海最貴的樓盤。但此時(shí)，上海樓市開始進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)兩年多的政策調(diào)控期，不僅第一高價(jià)樓無人問津，盛大金磐也陷入了滯銷泥潭。
一時(shí)間，已完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)涅i利海景幾乎失去了定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)?！皽家黄泛褪⒋蠼鹋?，和中糧樓盤位置差不多，價(jià)格卻相差這么大，上海鵬利不知道該定多少，在中糧集團(tuán)內(nèi)部也成為了爭(zhēng)議?！币晃恢槿耸糠Q。
世邦魏理仕建議中糧相機(jī)而動(dòng)，先持有物業(yè)一段時(shí)間。
2007年年中，中糧決定將鵬利海景全部350套房源轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租，同時(shí)引入新加坡輝盛國(guó)際管理有限公司入駐，將鵬利海景更名輝盛閣公寓。但具體租賃價(jià)格又是長(zhǎng)時(shí)間懸而未決。不過，比較湯臣一品的定價(jià)思路已經(jīng)確立。
直到2008年，湯臣一品將小部分租賃房源以7.5萬~12萬元的月租金價(jià)格投向市場(chǎng)后，中糧才將月租金定為5.5萬~6.5萬元/月。
當(dāng)年10月底上海鵬利輝盛閣公寓開業(yè)時(shí)，出席開業(yè)儀式的中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧曾對(duì)媒體稱，中糧將堅(jiān)持資產(chǎn)性的長(zhǎng)期投資，對(duì)房地產(chǎn)等高端物業(yè)的投資堅(jiān)持更長(zhǎng)的投資周期。此時(shí)，正是上海樓市尤其是豪宅市場(chǎng)萎靡時(shí)期，眾多豪宅項(xiàng)目長(zhǎng)期零成交，售價(jià)一路下滑。
一年后風(fēng)云突變，上海豪宅市場(chǎng)熱潮涌動(dòng)。鵬利海景隨即將策略改租為售，為突出中糧名號(hào)，樓盤更名為“海景壹號(hào)”。據(jù)一位知情人士透露，這次的銷售，已經(jīng)有半年的客戶積累。
此時(shí)，上海報(bào)價(jià)超過10萬的豪宅已達(dá)十多個(gè)，支撐11萬元單價(jià)的市場(chǎng)已然成熟，海景壹號(hào)遂推出以與世界500強(qiáng)高管為鄰等噱頭，大賣。
捂盤：迫不得已還是有恃無恐？
從封頂?shù)介_盤超過4年的海景壹號(hào)賣至天價(jià)，無疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。一個(gè)繞不開的話題是，中糧自身何以有耐心，完成如此長(zhǎng)時(shí)間的捂盤。
海景壹號(hào)所在的小陸家嘴地區(qū)的濱江地塊，從正大廣場(chǎng)到國(guó)家開發(fā)銀行一線，是當(dāng)?shù)刈詈玫膮^(qū)域之一，多數(shù)地塊都在1998年以前開發(fā)完畢。且這一帶以寫字樓為主，周邊鮮有住宅項(xiàng)目。
海景壹號(hào)與湯臣一品、盛大金磐，因地段稀缺、定位奢華而并稱三大濱江豪宅，笑傲上海樓市數(shù)年。三樓盤中真正擁有開闊江景的僅湯臣一品和海景壹號(hào)，盛大金磐的位置，比前兩者要相差不少，至今均價(jià)亦不到4萬元/平米。
海景壹號(hào)2005年封頂時(shí)，上海樓市受到政策的打壓。若在此間出手，鵬利無疑將步湯臣一品和盛大金磐滯銷后塵。因此，中糧聽取了顧問的建議堅(jiān)守不出，畢竟“有11萬元的湯臣一品作為價(jià)格標(biāo)桿頂在前面，中糧自然胸中有底”。
到2006年10月，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔宣布以10400元的樓板價(jià)，收購(gòu)富都世界手中最后的一個(gè)地塊X3-2。房市低迷之際，這一區(qū)域的地塊仍悄然飆升，無疑讓中糧堅(jiān)定繼續(xù)持有物業(yè)的方向。
2007年6月，上海地產(chǎn)界掀起大規(guī)模的整風(fēng)運(yùn)動(dòng)，其目標(biāo)直指價(jià)格虛高的樓盤，湯臣一品首當(dāng)其沖。最終，曾被上海市授予白玉蘭獎(jiǎng)的湯君年，在其去世三年后，其公司遭到**處罰。
這一信號(hào)，無疑對(duì)開發(fā)商和投資客起到了敲山震虎作用。以至于2007年下半年，上海樓市進(jìn)入極度萎靡時(shí)期，眾多豪宅項(xiàng)目長(zhǎng)期零成交。
不過，不像許多民營(yíng)開發(fā)商常常因銀貸和維護(hù)帶來的資金壓力，而低價(jià)拋售項(xiàng)目，背靠中糧這樣的“富爸爸”，捂盤所需要的成本，并不足以成為鵬利海景的阻礙。
資料顯示，從1996年拿地到2008年的12年，上海鵬利僅在2004年和2005年兩次向匯豐銀行上海分行累計(jì)借貸1.13億元，其余支出均來自中糧系內(nèi)部。而按照前述估算，海景壹號(hào)一期的總成本就超過6個(gè)億。
因此，海景壹號(hào)對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)4年的觀望，顯得順理成章。
另一方面，海景壹號(hào)按兵不動(dòng)也有其苦衷。自2003年以來，其開發(fā)商上海鵬利母公司鵬利國(guó)際，一直糾結(jié)于中糧地產(chǎn)(9.66,-0.12,-1.23%)板塊的內(nèi)部關(guān)系梳理中難以抽身。
在中糧置業(yè)和中糧地產(chǎn)成立之前，曾在香港上市的鵬利國(guó)際，一直是中糧集團(tuán)的地產(chǎn)平臺(tái)。至2005年，鵬利國(guó)際的存量物業(yè)超過120萬平米，遍布京滬穗、沈陽(yáng)、成都等地，土地儲(chǔ)備豐富。
2003年，海景壹號(hào)開工前后，鵬利國(guó)際因股價(jià)低迷被中糧集團(tuán)私有化而退市。2005年海景壹號(hào)剛竣工，又有中糧地產(chǎn)借殼上市，中糧集團(tuán)承諾將鵬利國(guó)際的資產(chǎn)分步注入中糧地產(chǎn)，但中糧地產(chǎn)“接納”鵬利國(guó)際的龐大資產(chǎn)的過程耗時(shí)漫長(zhǎng)，至今尚未完成。
這些調(diào)整幾乎使得中糧海景壹號(hào)在整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部屬于“幾不管”地帶?！爸屑Z地產(chǎn)在這幾年經(jīng)營(yíng)捉襟見肘，也使其沒有拖累中糧海景壹號(hào)。如果市場(chǎng)不好的時(shí)候，將海景**，現(xiàn)在估計(jì)要后悔死了?！鼻笆鲋屑Z集團(tuán)知情人士表示，“那時(shí)候以租代售一是因?yàn)椴恢涝撛趺炊▋r(jià)，二是這個(gè)項(xiàng)目不歸中糧地產(chǎn)管，集團(tuán)層面又顧不過來，所以就一直是閑置狀態(tài)。”
直到2009年9月，負(fù)責(zé)中糧海景壹號(hào)的上海鵬利置業(yè)有限公司被集團(tuán)交于中糧地產(chǎn)托管，中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理葉雄親自督戰(zhàn)，擔(dān)任上海鵬利董事，終得以讓海景壹號(hào)項(xiàng)目打響頭炮。
不過，已開盤銷售的1號(hào)樓，只是海景壹號(hào)5棟豪宅之一，其他4棟樓中有2棟樓目前以出租為主，入駐率達(dá)到90%，租客多為陸家嘴地區(qū)入駐企業(yè)高管。一位鵬利輝盛閣人士透露，近期正在籌備出租第3棟樓。
中糧方面表示，項(xiàng)目后期開盤時(shí)間未定。這是否意味著，海景壹號(hào)又在為下一次的飆價(jià)而再次潛伏，世人不得而知。
